PFLICHTTERMIN – DIE NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES IMMOBILIENVERKAUFS
WARUM DER NOTAR SO WICHTIG IST
Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie – nun muss ein Vertrag aufgesetzt werden. Bei einem Immobilienkauf handelt es sich um ein großes, finanzielles Engagement – deswegen ist von dem Gesetzgeber vorgeschrieben, dass eine neutrale Person den Verkauf rechtlich begleitet: der Notar. Er sorgt für rechtliche Klarheit und einen reibungslosen Ablauf.
DIE AUFGABEN DES NOTARS
Der Notar wird in der Regel vom Käufer der Immobilie ausgewählt, da dieser auch für die Bezahlung der Dienstleistung zuständig ist. Erfolgt der Verkauf über einen Immobilienmakler, so gibt dieser gerne eine Empfehlung, sollte der Käufer kein Notariat kennen.
Der Notar erläutert beiden Vertragsparteien, also Ihnen als Verkäufer ebenso wie dem Käufer, den Verkaufsvertrag, um alle Vereinbarungen verständlich und rechtssicher zu machen. Er gestaltet – oft gemeinsam mit dem für den Verkauf beauftragten Immobilienberater – den Kaufvertrag und veranlasst notwendige Änderungen im Grundbuch. Er nimmt hingegen keine steuerliche Beratung oder Beurteilung des vereinbarten Kaufpreises vor.
FOLGENDE TÄTIGKEITEN ÜBERNIMMT DER NOTAR:
- Prüfung des Grundbuches: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und beinhaltet alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen der Immobilie sowie Einträge über rechtliche Lasten, wie eine Grundschuld aufgrund eines laufenden oder auch bereits abgelaufenen Kredits. Auch ein Wegerecht ist hier eingetragen.
- Vorbesprechung zur Klärung offener Fragen, wie die Modalitäten der Zahlung und der Immobilienübergabe oder das Verfahren bei noch bestehenden Mietverhältnissen. Auch wer als Käufer eingetragen wird – zum Beispiel, wenn ein Ehepaar die Immobilie gemeinsam erwerben möchte – und die Finanzierung wird angesprochen. Bei einem Kredit wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dies wird vom Notar beantragt.
- Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes: Anhand der persönlichen Angaben, die der Notar vom Verkäufer und vom Käufer erhält, setzt er den Vertrag auf und schickt beiden Parteien ein Exemplar zu – Änderungen können auch noch beim Beurkundungstermin vorgenommen werden. Dies sollte jedoch besser im Vorfeld schon besprochen werden, damit alle Parteien wissen, was sie bei der Beurkundung erwartet. Wichtig ist zudem, dass dem Notar der vereinbarte Kaufpreis, der Wunschübergabetermin und mögliche Sachmängel angegeben werden.
- Beurkundung: Bei dem Termin müssen Käufer und Verkäufer gültige Ausweisdokumente vorlegen. Der Notar liest noch einmal den gesamten Kaufvertrag vor. Das Verlesen soll dazu dienen, dass alle Beteiligten die Details einmal wortgenau unter Zeugen vernommen haben. Nach der Unterschrift wird der Vertrag vom Notar beglaubigt. Das Verlesungsexemplar – mit etwaigen Änderungen – kommt ins Notararchiv. Alle Beteiligten erhalten eine Ausfertigung des Vertrages, ebenso die Grunderwerbsstelle, das Finanzamt, das Grundbuchamt, der zuständige Gutachterausschuss und gegebenenfalls der Immobilienmakler.
- Eigentümerumschreibung: Nach der Beurkundung sorgt der Notar für einen reibungslosen Ablauf. Er nimmt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer vor. Diese wird von der Bank benötigt, um die Kauf(teil-)summe an den Verkäufer zu übertragen. Er sorgt für die Löschung alter Grundschulden im Grundbuch, kümmert sich um den Verzicht der Gemeinde am Vorkaufsrecht, informiert das Finanzamt – damit die Grunderwerbssteuer bezahlt wird und der Notar für die Umschreibung eine Unbedenklichkeitserklärung erhält. Ist der Kaufpreis bezahlt, übernimmt der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Dies kann jedoch einige Wochen dauern. Zu guter Letzt überprüft der Notar die korrekten Angaben im Grundbuch und informiert alle Beteiligten mit einer Kopie des Grundbuchauszugs.
HONORAR
Der Notar wird nach der Gebührenverordnung bezahlt, daher ist die Höhe der Kosten unabhängig von der Wahl des Notariats. Bei einem Immobilienverkauf fallen Notarkosten von etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Mit diesen Kosten ist auch ein Termin zur Vorbesprechung abgegolten. Auch der Verkäufer muss keine Extrakosten für die Beratungsleistungen des Notars bezahlen.