SPEKULATIONSSTEUER BEIM IMMOBILIENVERKAUF
ALLES WISSENSWERTE RUND UM DIE SPEKULATIONSSTEUER BEI EINEM PRIVATEN IMMOBILIENVERKAUF
Nicht nur beim Kauf einer Immobilie können Steuern anfallen – auch bei einem Immobilienverkauf müssen Steuern gezahlt werden. Im Verkaufsfall wird in erster Linie die Spekulationssteuer fällig. Wir erklären Ihnen, wann diese bei einem Immobilienverkauf anfällt und wie Sie die Steuer umgehen können.
Grundsätzlich gilt: Sie müssen nur dann die Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie durch den Immobilienverkauf einen tatsächlichen Nettogewinn erzielen.
WAS IST EINE SPEKULATIONSSTEUER?
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns bei einem privaten Geschäft mit Wirtschaftsgütern wird als Spekulationssteuer bezeichnet. Immobilien zählen zu Wirtschaftsgütern, daher gilt die Steuer auch für den Verkauf von Immobilien. Gesetzlich festgehalten wird die Spekulationssteuer in §22 und §23 im Einkommenssteuergesetz. Dabei erfolgt die Besteuerung des Verkaufsgewinns nur, wenn die Immobilie fremdgenutzt wird und Sie diese vor Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußern.
WANN FÄLLT DIE SPEKULATIONSSTEUER AN?
Die Spekulationssteuer ist grundsätzlich von der Eigen- oder Fremdnutzung der Immobilie abhängig. Möchten Sie etwa vor Ablauf der Zehnjahresfrist eine Immobilie in Hamburg verkaufen, die Sie nicht selbst genutzt haben, sind Sie dazu verpflichtet die Spekulationssteuer zu zahlen. Steuerpflichtig ist in diesem Fall der aus dem Immobilienverkauf erzielte Gewinn. Für Immobilien, die von Ihnen privat genutzt wurden, beträgt die Spekulationsfrist dagegen nur drei Jahre.
IST DER IMMOBILIENVERKAUF AUCH SPEKULATIONSSTEUERFREI MÖGLICH?
Unter bestimmten Bedingungen können Sie die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf umgehen:
- Die Immobilie wurde ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Sie haben vor Ablauf der Zehnjahresfrist die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt.
- Zwischen Kaufvertrag und Verkauf liegen mehr als 10 Jahre.
Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich zum Eigenbedarf genutzt haben, zahlen Sie bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer. Auch wenn Sie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst in Ihrem Objekt gewohnt haben, bleibt der Erlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie spekulationssteuerfrei. Eine Selbstnutzung liegt auch dann vor, wenn Ihr Ehe- oder Lebenspartner oder ein kindergeldberechtigtes Kind in Ihrer Immobilie gewohnt haben.
Eine weitere Möglichkeit die Spekulationssteuer zu umgehen, ist die Überschreitung der Spekulationsfrist. Liegen mehr als 10 Jahre zwischen dem Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie, können Sie diese ebenfalls spekulationsfrei veräußern. Ausschlaggebend hierfür ist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrages.
BERECHNUNG DER SPEKULATIONSSTEUER BEI EINEM PRIVATEN HAUSVERKAUF
Um die Spekulationssteuer bei Ihrem Immobilienverkauf richtig berechnen zu können, benötigen Sie zunächst eine Übersicht über Ihren möglichen Verkaufserlös und den Anschaffungskosten beim damaligen Kauf. Um den Verkaufswert Ihrer Immobilie einfach zu ermitteln, sollten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf bewerten lassen. Verwenden Sie dazu gern unsere kostenlose Immobilienbewertung. Sie erhalten eine wirklichkeitsgetreue Einschätzung zu dem Verkaufswert Ihrer Immobilie. Die Wertindikation wird Ihnen innerhalb weniger Minuten mit weiteren Informationen per E-Mail zugesendet.
WIE HOCH IST DIE SPEKULATIONSSTEUER?
Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich nach
- Ihrem Nettogewinn (der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös)
- und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.
Es können also keine allgemeingültigen Angaben zur Höhe der Steuer gemacht werden. Sie können diese aber anhand des Verkaufswertes Ihrer Immobilie, Ihren Anschaffungskosten und weiteren Kennzahlen individuell berechnen oder sich von unseren Immobilienexperten beraten lassen.
BERECHNUNGSBEISPIEL DER SPEKULATIONSSTEUER
Diese Beispielrechnung beruht auf der Annahme, dass Sie Ihr vermietetes Haus innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen. Für die Berechnung wird der individuelle Steuersatz des Verkäufers verwendet. In unserem Beispiel beläuft sich dieser auf 40 Prozent.
| Verkaufswert | 280.000 € |
| Anschaffungskosten | 180.000€ |
| Kaufnebenkosten | 20.000 € |
| zu versteuernder Gewinn | 80.000€ |
| persönlicher Einkommenssteuersatz | 40 % |
| anfallende Spekulationssteuer | 32.000 € |
Im Berechnungsbeispiel beträgt die Spekulationssteuer 32.000 €. Diesen Betrag müssten Sie als Steuer abführen.
LOHNT EIN IMMOBILIENVERKAUF TROTZ SPEKULATIONSSTEUER?
Ob sich ein Hausverkauf trotz Spekulationssteuer lohnt, hängt von der individuellen Höhe der Steuer ab. Ein wichtiger Posten bei der Berechnung der Höhe ist der mögliche Verkaufserlös. Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf ermitteln lassen.